Comprar um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de qualquer pessoa. Para que a transação ocorra com segurança e dentro da lei, é essencial reunir a documentação correta tanto do comprador quanto do imóvel. A falta de um documento pode atrasar o processo ou até inviabilizar a compra.
Neste guia completo, organizamos todos os documentos necessários para comprar um imóvel no Brasil, seja para moradia própria ou investimento. Abordamos os papéis do comprador, os documentos do imóvel e a papelada extra exigida no financiamento bancário.
1. Documentos do Comprador (Pessoa Física)
Antes de fechar negócio, o comprador precisa comprovar sua identidade, capacidade financeira e situação civil. Confira a lista completa:
1.1 RG e CPF
Documentos básicos de identificação. O RG (Registro Geral) e o CPF (Cadastro de Pessoa Física) são exigidos em qualquer transação imobiliária. Caso o RG não tenha o número do CPF, é necessário apresentar os dois.
1.2 Comprovante de Estado Civil
Certidão de nascimento (para solteiros), certidão de casamento (atualizada com averbações) ou escritura pública de união estável. Se houver divórcio, apresentar a certidão de casamento com a averbação do divórcio.
1.3 Comprovante de Renda
Contracheques dos últimos 3 meses, declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega, extratos bancários e, para autônomos ou profissionais liberais, declaração de rendimentos assinada por contador.
1.4 Comprovante de Residência
Conta de água, luz, telefone ou extrato bancário recente (até 90 dias) em nome do comprador. O nome e endereço devem estar legíveis.
1.5 Declaração de Imposto de Renda
A declaração completa do Imposto de Renda dos últimos dois exercícios, acompanhada do recibo de entrega à Receita Federal. É um dos documentos mais importantes para comprovar capacidade financeira.
1.6 Carteira de Trabalho (se empregado)
A CTPS (Carteira de Trabalho e Previdência Social) atualizada ajuda a comprovar vínculo empregatício e renda estável, especialmente em processos de financiamento.
1.7 Certidão de Protesto e Ações Cíveis
Certidões negativas dos distribuidores cíveis e de protesto da comarca do comprador. Provam que o comprador não está com restrições que impeçam a aquisição.
2. Documentos do Imóvel
O vendedor ou o corretor deve providenciar a documentação do imóvel. Estes papéis comprovam que o imóvel está regular e pode ser transferido legalmente.
2.1 Matrícula Atualizada
A matrícula do imóvel emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis é o documento mais importante. Ela conta toda a história jurídica do imóvel: proprietários anteriores, hipotecas, penhoras e demais ônus. Deve estar atualizada (expedida há no máximo 30 a 90 dias, dependendo do cartório).
2.2 IPTU
O carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do exercício atual, com comprovante de pagamento ou certidão de débitos. Mostra se o imóvel está em dia com a prefeitura.
2.3 Certidões de Ônus Reais
Certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis que lista todos os ônus que recaem sobre o imóvel: hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufruto, etc. O ideal é que a certidão aponte zero ônus ou apenas aqueles que serão quitados com a venda.
2.4 Projeto Aprovado e Habite-se
Habite-se é a certidão municipal que atesta que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e está apto para moradia. O projeto aprovado pela prefeitura também pode ser solicitado. Esses documentos são essenciais para regularizar a construção.
2.5 Certidão Negativa de Débitos Condominiais
Declaração do condomínio atestando que não há débitos pendentes de taxa condominial. É comum o vendedor apresentar uma certidão negativa de débitos condominiais dos últimos meses.
2.6 Certidão de Valor Venal e ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e deve ser pago pelo comprador antes do registro da escritura. A certidão de valor venal serve de base para o cálculo do imposto. Consulte a prefeitura para saber a alíquota aplicável em Marília.
3. Documentos para Financiamento Imobiliário
Se a compra for via financiamento bancário (SFH ou SFI), a lista de documentos aumenta. Cada banco tem suas exigências, mas os documentos mais comuns são:
3.1 CRV (Certidão de Registro de Imóveis) Atualizada
O banco exige a matrícula atualizada para verificar se o imóvel não tem restrições que impeçam a alienação fiduciária. A certidão deve ser recente.
3.2 Comprovantes Adicionais de Renda
Extratos bancários dos últimos 6 meses, declaração de Imposto de Renda completa (com bens e direitos), comprovante de aplicações financeiras e, para autônomos, balanço patrimonial e declaração de contador.
3.3 Documento de Avaliação do Imóvel
Laudo de avaliação realizado por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco. O imóvel serve como garantia da operação.
3.4 Contrato de Compra e Venda ou Promessa de Compra
Instrumento particular assinado entre comprador e vendedor, com cláusulas de financiamento, prazo e condições. O banco analisa o contrato antes de aprovar o crédito.
4. Prazos e Validade dos Documentos
Muitos documentos têm prazo de validade curto. Fique atento:
- Matrícula do imóvel: válida por 30 a 90 dias (depende do cartório)
- Certidões negativas: geralmente 30 a 60 dias
- Comprovante de renda: os bancos aceitam contracheques dos últimos 3 meses
- Comprovante de residência: até 90 dias de emissão
5. Custos com Documentação
Além dos valores do imóvel, o comprador precisa considerar:
- ITBI: imposto municipal, geralmente de 2% a 4% do valor venal ou de venda
- Escritura: emolumentos do tabelionato de notas
- Registro: custas do Cartório de Registro de Imóveis
- Certidões: taxas para emissão de certidões (ônus, protesto, ações)
- Laudo de avaliação: R$ 600 a R$ 1.500 (para financiamento)
Perguntas Frequentes
Preciso de escritura para comprar um imóvel?
Sim. A escritura pública de compra e venda é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Ela é lavrada em tabelionato de notas e depois registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O que acontece se o vendedor não tiver o habite-se?
Sem o habite-se, o imóvel não pode ser legalmente habitado nem financiado. O comprador pode ficar impedido de registrar o imóvel e obter financiamento. Exija o habite-se antes de fechar negócio.
Documentos para comprar imóvel financiado são diferentes?
O banco exige todos os documentos do comprador e do imóvel, mais os específicos do financiamento (CRV atualizada, comprovantes adicionais de renda, laudo de avaliação e contrato de compra e venda).
O que é a certidão de ônus reais?
É um documento emitido pelo cartório que lista todas as restrições sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, alienações, usufruto, etc. Ela é essencial para saber se o imóvel está livre para ser vendido.
Documentos para comprar imóvel: resumo
| Categoria | Documentos |
|---|---|
| Comprador | RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de renda, comprovante de residência, IR, carteira de trabalho |
| Imóvel | Matrícula atualizada, IPTU, certidão de ônus, projeto aprovado, habite-se, certidão condominial |
| Financiamento | CRV atualizada, comprovantes adicionais, laudo de avaliação, contrato de compra e venda |
| Cartório | ITBI, escritura pública, registro de imóvel |
Organizar a documentação com antecedência é o segredo para uma compra tranquila. Consulte sempre um corretor de confiança e um advogado especializado em direito imobiliário.